Calcul plus value immobilière : les conseils

Un placement immobilier constitue un bon investissement dans le temps. Mais attention lors de la revente du bien : plus value et imposition vous guettent si vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire. Une simulation de placement en achat et revente, une bonne connaissance des abattements et exonérations en vigueur, vous permettront de protéger votre épargne investie de quelques indésirables impôts.

Biens concernés et mode de calcul de la plus value

Une plus value réalisée lors de la vente d'une résidence principale est totalement exonérée d'impôts. Il n'en va pas de même pour la résidence secondaire. Si vous revendez celle-ci à un prix supérieur à celui de l'acquisition, il y aura plus value et taxation. Mode de calcul de la plus value La formule à appliquer est simple à la base : Plus value = prix de revente - prix d'achat (+ frais de notaires + travaux importants réalisés avec justificatifs). Vous pouvez d'ores et déjà sortir vos calculettes, mais des calculateurs financiers existent sur les sites immobiliers tels : - Pap.fr.
- LeParticulier.fr, etc. Ils vous permettent de faire une simulation d'impôts. Le montant des plus values s'établit lors de l'établissement de l'acte notarié à la revente du bien. Le notaire procèdera à la déclaration. L'imposition est de 31,3% (19% au titre de l'impôt sur le revenu et 12,3% pour les prélèvements sociaux - taux juillet 2011).

Plus value immobilière : abattements et exonérations

Deux abattements principaux - Un abattement fixe de 1 000€ s'applique automatiquement (prix constatés en juillet 2011).
- Un abattement annuel de 10% s'applique au-delà de la 5e année de possession du bien. Selon ce principe, la plus value réalisée lors de la cession d'un immeuble détenu depuis plus de 15 ans ne sera pas imposée. Des exonérations intéressantes Ces exonérations sont précisées dans le Bulletin Officiel des Impôts (BOI) du 14 janvier 2004 (Nº 7). Elles concernent : - Les immeubles dont la valeur est inférieure à 15 000€. L'appréciation s'effectue en fonction du bien (BOI du 10 mai 2010, nº 51).
- Les ventes réalisées par les retraités et personnes invalides (2e et 3e catégories) bénéficiant des conditions suivantes : non soumis à l'Impôt sur la Fortune (ISF) l'année N-2 précédant la cession et ayant un revenu fiscal de l'année N-2 (ex : 2009 pour une vente en 2011) inférieur à la limite pour l'exonération de la taxe d'habitation.
- La vente d'un immeuble destiné au logement social, mais la cession doit être réalisée avant le 31 décembre 2011 (BOI du 10 septembre 2010, nº 82).
- Le partage ou la vente dans le cadre d'une indivision.