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Investir immobilier locatif : comment bien investir dans l'immobilier et est-ce rentable ?

C'est le label BBC-Effinergie qui donne droit à la réduction d'impôt maximale. Pour bien investir en immobilier locatif, il faut pouvoir profiter de la défiscalisation intéressante que permettent le Scellier vert (appartement neuf construit aux normes BBC) et le Scellier ancien (appartement ancien acquis avant réhabilitation et mis aux normes).

Investir gagnant en Scellier vert

L'investissement locatif Scellier neuf Il a perdu de sa superbe mais le dispositif reste un placement intéressant à condition d'acheter un logement certifié BBC-Effinergie. En effet, le dispositif fiscal (réduire impôt) privilégie l'acquisition de bâtiments basse consommation. La réduction d'impôts est abaissée en 2011 de 25 à 22% lorsque le logement est certifié BBC-Effinergie et de 15 à 13% quand il ne l'est pas. Au final, c'est près de 9 points de réduction d'impôt qui différencient le dispositif Scellier BBC du Scellier non BBC. La labellisation BBC entraîne souvent un surcoût Cependant, la labellisation BBC entraîne souvent un surcoût et c'est pourquoi il faut indiquer, dans l'acte notarié, que l'achat est motivé par l'économie d'impôt et que la labellisation est une condition fondamentale afin d'avoir un recours possible si, au final, le logement n'a pas le label. Malgré son prix d'achat plus élevé, l'investissement Scellier dans une opération labellisée BBC-Effinergie offre un rendement net après fiscalité légèrement supérieur à celui obtenu dans un programme non BBC. Mais la prime au Scellier BBC-Effinergie se fera surtout sentir à la revente ; le logement BBC ayant toutes les chances de se revendre plus cher que le logement standard.

Scellier ancien : l'investissement qui rapporte jusqu'à 8%

Moins connu que son homologue neuf, le Scellier ancien est un investissement immobilier très compétitif. Le Scellier ancien permet d'investir dans les centres-villes. Autrement dit, sur des secteurs où la demande locative est très forte. Le plus faible taux de réduction d'impôt applicable au Scellier ancien (13% contre 22% pour le Scellier BBC) est largement compensé par la situation en centre-ville. Les logements concernés doivent faire l'objet de gros travaux La principale catégorie de logements anciens ouvrant droit au dispositif Scellier est celle des habitations à réhabiliter. La loi a fixé une liste de 15 critères de décence et de 12 de performances techniques. Lorsque vous l'achetez, le bien ne doit pas respecter au moins 4 des 15 critères de décence et au moins 6 des critères de performances. À l'issue des travaux, l'intégralité des critères devra être remplie. Le rendement, après fiscalité, de l'investissement Scellier réhabilité est à peine supérieur à celui du Scellier BBC (0,15% environ), mais la différence est beaucoup plus sensible lorsque l'on tient compte de la valeur de revente du bien. Un bien ancien de qualité en centre-ville a de fortes chances de se valoriser ; ce qui n'est pas forcément le cas d'un bien neuf souvent moins bien situé.

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