Comment faire la division d'un terrain ? (conseils pratiques)

La division d'un terrain peut, surtout lorsque celui-ci est bien situé, être un moyen de mieux valoriser son foncier. Pour autant, ce type d'opération n'est pas toujours possible au regard du code de l'urbanisme et des règles de constructibilité. Elle nécessite, par ailleurs, une réflexion quant à ses impacts sur la constructibilité de chaque parcelle ainsi constituée.

Comment procéder ?

Depuis 2007, la division d'un terrain est constitutive d'un lotissement. Cela signifie qu'elle est soumise à une déclaration préalable et doit donc être, en tous points, conforme au Plan d'Occupation des Sols (POS). Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, le POS a été remplacé par le Plan Local d'Urbanisme (qui est élaboré soit au niveau d'une commune soit sur un plan intercommunal). Il est possible de faire des divisions parcellaires en deux étapes : - En déposant, en mairie, une demande de permis d'aménager (autrefois dénommée demande de lotissement). - Puis en établissant un état de copropriété comportant notamment, les éventuelles servitudes de passage (les différentes propriétés foncières devant être accessibles). Lorsque la division comprend trois lots ou plus, ou qu'elle se situe à proximité d'un site classé, d'un secteur sauvegardé, il est nécessaire d'obtenir un permis d'aménager. Dans le cas inverse, une déclaration préalable est suffisante.

Conseils pratiques

Avant de se lancer dans une division parcellaire, il est préférable de s'assurer que l'opération est bien réalisable du point de vue des différentes règles de constructibilité. Dans le cas inverse, on prend le risque d'engager des frais (géomètres experts, maître d'oeuvre...) pour une opération qui ne pourra jamais voir le jour. Il convient donc de demander, en mairie, un certificat d'urbanisme. Pour ceux qui n'envisagent pas d'édifier un bâtiment immédiatement après avoir procédé à la division, un simple certificat d'information suffit. Celui-ci précise le contenu du PLU et les éventuelles servitudes publiques. Le délai d'obtention est d'un mois.

Mon avis

Avant d'effectuer une division parcellaire, il convient de tenir compte des différentes possibilités de recours des tiers. En effet, l'autorisation de lotir doit faire l'objet d'un double affichage sur le site et en mairie (pour éviter toute contestation, mieux vaut dans ce cas faire constater cet affichage par un huissier). Dans un délai de deux mois, un tiers a la possibilité de s'opposer à l'obtention de l'autorisation. Les travaux d'aménagement du foncier doivent être engagés dans un délai de 18 mois à compter de la date d'obtention.