Comment réaliser une simulation de prêt hypothécaire ?

Une simulation de crédit hypothécaire repose sur quelques calculs simples. Voici la méthode pour les réaliser en utilisant un tableur sur ordinateur. Vous pourrez ensuite adapter les données à tout type de crédit à remboursements constants et à taux fixe, en adaptant les formules et les valeurs de base utilisées dans l'exemple.

Bases de calcul

Nous utiliserons les données suivantes : prêt de 100.000,00€ au taux de 4,50%, remboursable par mensualités sur 15 ans, soit en 180 remboursements constants. Ces données pourront être modifiées.

Les outils à utiliser

Microsoft Excel, si vous en disposez, fera l'affaire, mais il est aussi possible d'utiliser le logiciel gratuit Open-Office (Fr.openoffice.org). Dans les deux cas, la méthode sera strictement identique.

Les calculs

Dans les cellules A1, A2 et A3 d'un classeur vierge, écrivez les valeurs de base : 100.000,00€, 4,50%, 180. N'hésitez pas à formater les cellules afin de rendre la lecture plus facile. Dans la cellule A4, écrivez la formule de calcul de la mensualité :
= VPM (A2/12;A3;A1) Le résultat s'affiche immédiatement : -764,99 €. Le montant est négatif, car il s'agit d'un remboursement. Il faudra tenir compte de ce signe dans les formules suivantes. La suite du calcul consiste à décomposer chacun des 180 remboursements entre la partie intérêts et la partie capital. Cela permettre de savoir, après chaque remboursement, combien de capital reste dû. Dans A6, calculons l'intérêt du 1er remboursement. C'est un mois d'intérêt sur le capital initial, soit = A1*A2/12, qui donne 375,00 €
Dans B6, on peut en déduire le capital remboursé : = A4+A6, soit -389,99 €
Enfin, dans C6, le calcul du solde restant dû après le premier remboursement : = A1-B6, soit 99.610,01 €. Dans la ligne 7, les calculs se font non plus par rapport au capital initial, mais par rapport au solde restant dû à la fin de la période précédente. Les formules écrites ici seront conçues pour pouvoir être copiées sur les lignes suivantes. Dans A7, l'intérêt inclus dans le remboursement est un mois d'intérêt sur le solde restant dû de la période précédente, soit : = C6*$A$2/12, qui donne 373,54€. Dans B7, le calcul est à peu près identique à celui de B6 : = $A$4+A7, soit 391,46€. Enfin, dans C7, le calcul du solde restant dû se fait avec : = C6+B7, soit 99.218,55€. Pour finir, les trois formules de la ligne 7 peuvent être copiées sur les lignes suivantes, autant de fois qu'il le faut pour que le solde finisse par être nul.

Faire une autre simulation

Il est maintenant possible de modifier les trois valeurs de base des calculs pour obtenir les résultats correspondant à une autre hypothèse. Ne pas oublier d'ajuster la longueur du tableau.