Résiliation du bail : tout ce qu'il faut savoir

La résiliation du bail ne respecte pas les mêmes règles quand elle est à l'initiative du locataire, et quand elle est à l'initiative du bailleur. Le seul cas où les règles sont les mêmes, c'est lorsqu'il y a une action en justice parce que l'une des deux parties ne respecte pas ses obligations.

Les actions en résiliation du bail

Lorsque l'une des parties n'exécute pas une de ses obligations, l'autre partie peut demander la résiliation du bail. Ainsi, si le logement que vous lui louez ne respecte pas les normes de confort et de sécurité, votre locataire a la possibilité de demander en justice la résiliation du contrat de location. Cependant, dans la majorité des cas, les actions en justice sont intentées par le bailleur parce que le locataire manque à une de ses obligations : non-paiement du loyer ou des charges, défaut d'assurance multirisques habitation, non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux (art. 4-g de la loi de 1989). Dès lors que le juge a la preuve qu'une des parties a manqué à son obligation, il doit automatiquement prononcer la résiliation du bail.

Le congé à l'initiative du locataire

Votre locataire est libre de mettre fin à son contrat de location à tout moment. Il n'est pas obligé de donner son congé le 1er du mois, et peut tout à fait vous le signifier en cours de mois. Il n'a pas non plus à motiver sa décision. En principe, il doit vous prévenir 3 mois avant son départ effectif. Ce délai de préavis peut toutefois être ramené à un mois dans certaines circonstances; votre locataire doit alors indiquer, dans son congé, une des raisons suivantes, ramenant le délai à un mois : - Il vient d'obtenir son 1er emploi.
- Il est muté.
- Il a perdu son emploi, ou a retrouvé un travail.
- Il est bénéficiaire du RMI.
- Il est âgé de plus de 60 ans, et son état de santé justifie un changement de domicile.

Le congé à l'initiative du bailleur

Lorsque vous voulez donner congé à votre locataire, vous devez respecter un préavis de 6 mois avant le terme du bail, et invoquer une des raisons suivantes : - Vous souhaitez vendre votre logement, vide de tout occupant; vous délivrez au locataire un congé pour vendre au terme de son bail, et ce congé vaut offre de vente à son profit.
- Vous désirez reprendre le logement pour vous y loger, ou pour y installer l'un de vos proches; vous n'avez pas à justifier la nécessité de cette reprise, mais la personne pour laquelle le logement est repris doit en faire sa résidence principale.
- Vous donnez congé à votre locataire pour "motif légitime et sérieux", en cas d'"inexécution par le locataire de l'une des obligations qui lui incombent".