Comment acheter en viager libre ou occupé ? (Avantages et inconvénients)

Acheter un bien immobilier est le rêve de nombreux foyers français. Mais avec l'augmentation globale des prix de l'immobilier, certains doivent renoncer à cette ambition. Mais il existe l'achat en viager, qui permet à ces acheteurs potentiels de débourser une moindre somme, mais pas sans risque.

Acheter en viager, comment cela fonctionne ?

Définition "Viager" vient du mot "viage", qui signifie "temps de vie" en vieux Français. Concernant la vente en viager, le vendeur, aussi appelé "crédirentier", la plupart du temps âgé, cède un bien immobilier à un acheteur, ou "débirentier", en échange d'une rente, jusqu'au décès du vendeur. Le viager occupé Dans ce cas, qui est de loin le plus fréquent, le vendeur garde le droit d'user et d'habiter jusqu'à la fin de ses jours, à moins de s'être mis d'accord sur une durée déterminée. Dans la situation où le vendeur décide de renoncer à l'usage et à l'habitation du bien immobilier, l'acheteur récupère ce droit, mais en échange d'une augmentation de la rente. Le viager libre
Dès la signature de l'acte de vente, le débirentier possède les droits d'usage et d'habitation. Ce cas est très rare. Le fonctionnement Généralement, lorsque l'on souhaite acheter un logement, il est demandé de payer en une seule fois la somme due au vendeur. Mais acheter en viager permet de ne verser qu'une partie de la totalité au moment de l'achat, cette somme étant appelée le "bouquet". Ce dernier est fixé dans le contrat, et il peut arriver qu'aucun bouquet ne soit défini. L'élément principal du paiement du bien par l'acheteur est la rente, versée en général chaque mois au vendeur, et cela, jusqu'au décès du crédirentier. C'est la rente viagère. Attention, si le crédirentier meurt pour cause de maladie dans les 20 jours suivant la vente, ses héritiers peuvent réclamer l'annulation de l'acte. Celle-ci reste toujours possible une fois ce délai passé, uniquement s'il est prouvé que le débirentier connaissait la maladie du débirentier au moment de la vente.

Comment calculer le prix du bien vendu en viager ?

Le prix de la transaction (rente viagère) est fixé librement entre les parties, mais de manière méthodique. Le calcul de la rente est en général fait par un notaire, selon : - La valeur réelle du bien.
- La définition ou non d'un "bouquet", car plus le montant du bouquet est élevé, moins la rente sera importante.
- L'âge et le sexe du crédirentier pour prendre en compte le paramètre de l'espérance de vie.
- La conservation ou non de l'usage et de la jouissance du bien immobilier par le vendeur.

Avantages et inconvénients pour les deux parties

Les avantages et inconvénients pour l'acheteur - Les avantages - Cela permet de devenir propriétaire sans devoir payer une somme trop importante d'un coup et sans avoir recours au prêt bancaire. - Dans le cas plus rare des ventes en viager libre, c’est l’option idéale pour l'acheteur qui peut habiter les lieux dans l'immédiat. - Les inconvénients L'inconvénient principal est l'incertitude liée à la durée de la rente viagère. En effet, bien qu'il y ait des statistiques, il est évidemment impossible de prévoir la date du décès du crédirentier. Et l'histoire de Jeanne Calment, qui est décédée après l'acheteur de son bien immobilier, peut freiner l'envie d'acheter en viager. Les avantages et inconvénients pour le vendeur
- Les avantages Cela permet au crédirentier de toucher une sorte de salaire (souvent mensuel) jusqu'à sa mort, via la rente viagère. S'il s'agit d'un viager libre, le prix de vente et le montant de la rente viagère sont plus importants. Et en cas de location, cela évite les aléas liés à la gestion locative comme les impayés. - Les inconvénients Comme pour l'acheteur, l'inconvénient est dû à l'incertitude de la durée. Car s'il meurt rapidement, le crédirentier aurait mieux fait de vendre son bien "normalement" et d'être ainsi en mesure de fournir un héritage à ses proches.