Quel régime fiscal pour la location de meublés

La location meublée bénéficie d'une fiscalité plutôt douce et louer meublé présente de sérieux avantages au niveau du régime fiscal. Alors que pour une location nue le bailleur ne bénéficie que de 30% d'abattement sur ses recettes (régime micro-foncier), pour une location meublée l'abattement est de 71% (régime micro-BIC).

La fiscalité avantageuse de la location meublée

Même si les revenus nets de charges sont, avant impôt, comparables à ceux d'une location nue, la différence est, après impôt, considérable. Les loyers d'un meublé peuvent être totalement exonérés d'impôt si le propriétaire loue une partie de sa résidence principale et si le loyer annuel par m2 ne dépasse pas un montant revalorisé chaque année au 1er janvier selon la variation de l'indice des loyers du 2e trimestre de l'année précédente. Pour un bail signé en 2011, le plafond est de 124€ par an et par m2. Lorsqu'ils sont imposables, ces loyers, à la différence de ceux d'une location vide, ne constituent pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui, dans le régime de la micro-entreprise, bénéficient d'un abattement forfaitaire de 71% (contre 30% dans le régime micro-foncier d'une location nue). Les loyers ne sont donc imposables que sur 29% de leur montant.

Régime de la micro entreprise ou régime réel ?

Lorsque l'ensemble des dépenses supportées pour la location de meublés dépasse 71% du loyer, il est plus intéressant d'opter pour le régime réel d'imposition. Ce régime sera d'ailleurs appliqué d'office si les recettes locatives dépassent 76300€ par an. Dans ce régime, le bénéfice imposable est calculé en soustrayant des loyers encaissés toutes les dépenses supportées : frais de gestion, travaux d'entretien, de réparation, intérêts d'emprunt, etc. En cas de déficit, celui-ci n'est pas déductible des autres revenus (comme c'est le cas pour les revenus fonciers en location nue), il peut seulement être retranché du BIC des 6 années suivantes.

Les possibilités de défiscalisation

La réalisation d'investissement dans certaines résidences meublées entre 2009 et 2012 est susceptible d'ouvrir droit à réduction d'impôt, dite "Scellier-Bouvard" (CGI, art.199 sexvicies BOI 5 B-2-10) à condition d'avoir réalisé un investissement en direct, et non par l'intermédiaire d'une société, dans un établissement médico-social, une résidence avec services pour personnes âgées, une résidence avec services pour étudiants ou une résidence de tourisme classée au sens de l'article D 321-1 du code du tourisme. La réduction d'impôt est calculée sur le prix du logement. Son taux est fixé à 25% pour les investissements réalisés en 2010 et à 18% pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur 9 années, à raison de 1/9 de son montant chaque année.